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地方尝试卖保障房“部分产权”

日期:2022年06月25日

       来自北京和广州的报道 说白了, 这是一场必须由地方政府发动的战争。 面对1000万套保障性安居工程建设任务和5000亿元的建设资金缺口, 地方政府首当其冲。 但实际上, 保障性住房的“困境”似乎不止于此。 围绕保障房的地方政府、开发商和保障对象之间的利益平衡, 成为保障房建设中最“纠结”的节点。 据《华夏时报》记者了解, 目前很多地方都在讨论地方政府和开发商都能接受的模式,

比如广东省的联合开发模式、公租房“先租后买”政策、“ 共享产权模式”在很多地方。 . 对于这些探索, 住建部内部表示, “不会卡太多”。 保障性住房和土地“潜规则” 事实上, 地方政府能自主掌控的, 就是土地。 当地政府管理人员也明白, 只有给开发商一些“利益”, 才能让开发商参与保障性住房建设。 而这个“利益”并不是保证房子本身的利润, 最实惠的也是土地。 因此, 目前探索吸引开发商参与保障性住房建设的新模式似乎也集中在土地上。 一位不愿具名的广东省住房保障建设智库专家告诉记者, 广东省目前正在讨论联合开发模式, 选择在市郊大片区域,

政府会先 奉献一块相对较大的土地。 它以较低的租金出租给开发商财团, 他们共同建造经济适用房。 政府按照支出比例, 将保障房地块附近的土地以优惠价格出售给开发商联合体中的个人, 让他们自行建造商住楼。 事实上, 类似的形式在其他省市也可以看到。 4月, 河北省住房和城乡建设厅与北京万科签署协议。 万科将在河北省6个城市建设6000-8000套保障性住房, 主要是租赁住房, 即廉租公租房。 同时, 根据不同城市中低收入群体的不同需求, 万科还将建设一定规模的限价房。 记者了解到, 万科建设保障性住房所需的土地将由当地政府无偿提供。 事实上, 按照规定, 在各类保障性住房中, 只有保障性住房、廉租房、公共租赁住房建设用地需要当地政府划拨, 限价房建设用地 正常情况下仍需通过招标、拍卖、挂牌等方式挂牌交易。 一位熟悉河北省房协的人士告诉记者, 万科不仅通过这部分保障性住房的建设获得了几乎零土地成本, 而且在保障性住房社区周边地区, 公司还可以通过 配套的商业地产。 也大大弥补了保障房建设带来的利润损失。 对此, 北京万科总裁毛大庆也告诉记者, 虽然建设保障性住房的利润不高, 但万科会通过配套建设实现利润的平衡。 记者从知情人士处获悉, 目前在出售保障性住房的大地块时, 开发商会提前与政府“沟通”, 并获得政府在土地、融资等方面的“额外承诺” .承诺”, “这几乎成了一条潜规则。” 情况确实如此。 据保利内部人士向本报了解, 据记者了解, 广州首个配套建设任务住宅地块已被保利地产拍卖。 记者透露:“现在与政府的沟通没有做好, 土地、融资等方面的优惠政策也没有放松。” 因为目前保障房的盈利模式不明确, 开发商愿意进来的原因, 我们看的是这个区域整体能够带来的回报率。 除了产权观念, 保障房产权也成为当地政府“运动”的重点。 上海提出的“共有产权”保障房建设模式中, “将一定产权出让给保障对象, 提取部分保障房建设资金”的思路成为了其中的核心。 模型。 也就是说, 在廉租房、经济适用房等经济适用房中, 申请人可以先购买保障房的部分产权, 比如20%或者30%, 政府持有剩余的70%—— 80%。 一定时间后, 担保对象可以通过购房购买政府部分产权, 最终买房。河北省住房和城乡建设厅厅长朱政菊表示, 保障性住房, 河北省政府将回购保障性住房, 或使用合作产权或共有产权。
        据悉, 在广东, 对于土地流转问题, 公租房“先租后买”的政策也在讨论之中。 即政府出让土地, 以较低的租金出让给开发商, 开发商参与筹建、管理和配套经营。 当居住者的条件不再适用公共租赁住房政策时, 居民可以通过支付地价等费用取得房屋产权, 从而将公共租赁住房改造为公共租赁住房。 负担得起的房子。 机构改革研究会副会长彭鹏告诉记者, 这种过渡性租赁模式不仅可以保证保障性住房的数量, 而且可以让政府在几年后获得土地出让金。 虽然开发商在建房时利润很低, 但政府可以通过融资来帮助, 其他商业运作可以给开发商带来不菲的利润。 目前, 除上海外, 江苏、福建、湖南、河北、山东等省市也在陆续启动试点, 成为地方政府解决巨额问题的“救命稻草”。 廉租房建设的资金压力。 上海城投置地集团董事长于伟中公开表示, 在理想条件下, 出售共有产权房可以快速实现成本回收和投资。 后续发展, 可有3%左右的利润。 根据规定, 政府可以优先回购保护对象拟出售的共有财产, 提供给符合条件的家庭。
        事实上, 在这种运营模式下, 地方政府也找到了提高保障性住房建设积极性的“动力”。 决策者默许了。 然而,

面对地方政府的这些“变通办法”, 住房和城乡建设部作为保障性住房建设主管部门, 似乎选择了“观望”。 一位知情人士表示, 住建部还我研究过这种出售担保物权的做法, 但最初没有批准。 但由于今年保障性住房建设时间紧、任务重, 地方政府在推进方面确实存在资金困难, 开发商和银行参与度不高。 因此, 住建部“对此表示默认,

允许地方试点, 不会太卡死, 但也不会具体推进”。 不过, 业内人士也对此表示担忧。 易居北京研究院副院长穆增斌告诉记者, 目前保障性住房分配还存在不少制度漏洞。 保障性住房上市的利润, 催生了大量分配不公的案例。 现在允许公租房出让产权, 让现任政府松了口气。 资金压力, 但仍会存在分配不均的问题。 对于开发商通过争取商品房用地来平衡利益, 业内分析人士也表达了不同的看法。 陈国强表示, 从开发商同时建商品房和配套房的项目进度来看, 商品房项目的进度远快于保障性住房。 因此, 也无法保证保障性住房的开工和竣工。 据了解, 目前已经完成《住房保障法》规划的起草工作, 将保障性住房“产权共有”和公共租赁住房“只租不卖”的理念纳入规划。 不过, 参与立法讨论的中国政法大学学者王勇认为, 共享产权的规定可以起到降低利润率的作用, 但根本问题并没有得到解决。 同时, 上述住建部人士也表示, 从各地保障性住房建设的现状来看,

大城市和小城市对保障性住房的需求存在差异。
        长远安排, 还要建立公开透明的机制。
       

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