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重演4万亿后资金集中流入房地产老路? 危险的“央企地王”

日期:2022年06月17日

       深圳报道, 凶猛的“央企地王”再次成群出现。 6月2日下午, 万众瞩目的深圳龙华商塘商住用地加冕新一代“地王”。 经过现场直接报价和竞价, 最终由央企中国电建集团与广州方融置业有限公司联合报价, 总价82.9亿元。 高价中标, 地价高达56781元/平方米。 日前, 7家央企参与竞标上海宝山古村土地, 最终由财政部所属信达置业重建。 《华夏时报》记者统计发现, 再加上5月被央企保利地产抢走的上海周浦“地王”, 全国各地涌现出半数以上的所谓“地王”。 年由地方国有企业和中央企业生产。 业内人士在接受记者采访时分析, 近期, 央企频频出手, 在全国热点城市抢“地王”。 , 银行热衷于向央企和大型房地产企业授信。 融资成本低、资金充裕, 促使有钱的房企不遗余力地抢地。 但问题是, 今年以来, 急需去库存的房地产市场, 受到“地王”、不做空的房企负债水平等因素的刺激。 资金量也创下新高; 最需要注意的是, 宏观经济仍在探底, 房地产市场仍在尘埃中,

危险的经济模式没有改变,

反而越走越远。 中央企业频繁建设的深圳龙华商住用地, 位于上塘地铁站东北侧, 楼面售价60072元/平方米。 据某房地产公司成本部测算, 建设1000个车位, 财务成本按照基准利率计算, 需要8.6万元/平方米才能实现盈亏平衡。 这一次, 没有现场拍卖, 而是竞价, 出价最高者获胜。 深圳市规划和土地委员会主任亲自主持拍卖。 他在现场开玩笑说:“媒体说树不能上天, 房价也一样。” 但结果还是超过了业内60亿元的预期交易价格。 现场共收到18家标书, 包括中海、万科、招商局、中洲、龙光等深圳本土企业, 以及泰禾、信达、碧桂园等十余家外资房企。
        最终, 国企中国电建和广州方荣拿到了82.89亿元的报价。 方荣身后是金茂置业, 原方兴置业。 从现场报价来看, 央企和国企报价明显高于深圳本土民营企业。 2015年, 龙华片区房价涨幅位居深圳前列, 同比普遍翻番。 回顾这几年的土地拍卖历史, 就连房产公司也没有想到, 当时的地王价格已经一去不复返了。 2013年, 中海地产以38.2亿元的价格中标该区域的一块住宅用地, 楼面价1.46万元/平方米, 溢价率为91%。 2014年, 项目中海金城以3.2万元/平方米的均价入市。
        目前, 中海金城二手房价格超过6万元/平方米。平方米。 中建、方融拿下的土地, 毗邻“堤京”项目中海金城。
        去年以来, 国企频频高价出让土地, 面粉比面包还贵。 近期最抢眼的是, 6月1日, 信达置业以总价58.05亿元拿下上海市宝山区古村地块, 溢价超303%, 刷新了上海宝山区古村地块。 五月后保利、格力、融创。 国王唱片。 2015年7月以来, 信达地产通过招标方式新增10宗地块, 其中7宗为地王, 分别为广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新疆湾城地王、深圳地王。 坪山王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王、上海顾村地王。 中原地产研究部统计数据显示, 2016年前5个月, 全国土地市场总价超过15亿元的105块高价地块成交总价为3288.2亿元, 其中国有企业收购52家。 交易总额1785.8亿元, 占比54%; 其中, 信达、华侨城、招商局、中国电建、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共生产了15辆“帝王”。 2016年, 鲁能在土地市场上的投资超过100亿元。 现在, 为了控制“地王”的发生, 地方政府绞尽脑汁, 严格限制土地拍卖的形式。 比如苏州在5月份就出手了:开发商设置了土地拍卖的最高价格, 但仍无法避免“地王”的频发。 此外, 7间教室同时进行拍卖, 手​​机网络信号被屏蔽, 合肥市国土资源局局长亲自督战。 这些史无前例的举措, 并没有阻止合肥迎来“地王”的诞生。 5月30日, 合肥市最终售出12宗地块,

集资96.34亿元, 包括保利、信达等央企在内的10余家房企参与竞标。 房地产公司不好吗? 这个场景好熟悉。 “流动性充裕, 银行钱没地方放,

实体经济投资需求少, 坏账率也高。银行不愿向行业放贷, 很多行业还处于过剩阶段 去产能,

资金只能流向房地产;向央企、国企、大型房企、上市房企贷款是最安全的。” 一位国有银行的企业贷款客户经理告诉《华夏时报》记者, 这和2009年的4万亿差不多, 央企融资成本低, 无处不在。 占领土地。 最近的一个例子是, 6月2日, 京基集团与中信银行签订了300亿元的授信额度。 而这只是银行信贷资金支持房企的冰山一角。 信达地产近期在杭州123亿元、上海58亿元的抢地, 也说明一点也不差。 信达地产背后的信达资产是国内首家负责收购和运营金融机构剥离的本外币不良资产的资产管理公司。 它隶属于中国财政部。 仅从货币发行量来看, 去年四季度全国广义货币增加约4万亿元, 而今年一季度M2增速约5万亿元, 即两个季度 的新商品。人民币约9万亿元。 除此之外, 自去年以来一直流行的异常大规模的公司债券发行。 据Wind资讯统计, 2015年上市房地产公司发行公司债券约3000亿元, 同比增长18倍。 中国证券业协会的另一项统计显示, 去年房地产公司公司债券规模达到4282亿元, 占全年公司债券规模的42.87%。 业内人士认为, 现在房企借贷方便, 成本低。 有钱自然会去土地市场高价抢地。 例如, 华侨城近期发行的35亿元公司债, 利率低至2.98%。 同策咨询研究部主任张宏伟认为, “地王”频发, 面粉比面包还贵, 这也预示着发展风险, 尤其是在政策预期收紧的背景下, “地王”项目 将面临调整。 风险, 出售时可能会降价。 张宏伟表示, 部分企业定位高端精品, 自称收购“地王”后能赚“高溢价”。 调整期过后, “高溢价”难以实现。 同时, 由于此类公司的产品线高端, 买得起高端产品的客户往往会受到限购、限贷, 导致“地王”的房产交易不顺, 保费收入难以实现, 最终会影响此类公司的资本金。 . 借来的钱自然是花得无拘无束。 问题在于, 房地产公司出现的背后, 并没有足够的财富。 中国房地产业协会日前发布的《2016年中国房地产上市公司评价研究报告》显示, 2015年房地产行业负债水平居高不下, 平均净负债率为96.09%, 较上年增长7.23个百分点。 2014年再创新高。 上述报告预测, 虽然今年内上市房企将迎来估值修复性复苏, 但资本市场对房企的盈利能力和资产质量仍会有所保留。 行业盈利能力受到进一步挤压, 房企估值水平也有所下降。 股市高杠杆导致股市崩盘, 如今楼市又杠杆, 再加上高负债隐藏的高风险, 尚未成功复苏的经济能否经受得住动荡?

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